Почему в этом году банки реже одобряют жилищные кредиты, и как увеличить вероятность одобрения вашей заявки, разбираемся с экспертами.
Почему банки стали чаще отказывать в выдаче ипотечных кредитов в текущем году
Увеличение доли отказов в выдаче ипотечных кредитов в этом году в первую очередь связывают с мерами, предпринятыми Центральным банком для стабилизации рынка ипотечного кредитования. С 1 марта 2024 года Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Эти меры требуют от банков формировать дополнительные резервы для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом, что делает такие кредиты менее привлекательными.
По словам директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, ужесточение требований ЦБ к анализу клиентов по долговой нагрузке и проверке доходов привело к увеличению числа отказов в выдаче ипотечных кредитов. Особенно это касается клиентов, которые не могут достаточно подтвердить свой доход.
В текущем году помимо стандартных причин отказа в ипотеке, таких как плохая кредитная история, появились еще две: превышение уровня платежно-долговой нагрузки (ПДН) и отказы после предварительного одобрения из-за несоответствия заявленного и подтвержденного дохода. Согласно исполнительному директору федеральной компании «Этажи» Регине Дыдалиной, в ПДН учитывается все: платежи по кредитам, лимиты по кредитным картам, поручительства по другим кредитам и т. д. Банки также чаще требуют дополнительные документы после предварительного одобрения заявки и отказывают, если заемщик обращается сразу в несколько банков.
Ужесточение требований по льготной ипотеке также оказывает влияние на увеличение доли отказов. Например, с конца прошлого года увеличился первоначальный взнос с 20% до 30% по льготной ипотеке на новостройки.
Как увеличить вероятность получения кредита
Эксперты отмечают, что у каждого банка есть свои собственные критерии кредитования, однако существуют общие принципы, которые могут увеличить вероятность одобрения ипотечного кредита в 2024 году. Рассмотрим основные из них.Максимальная допустимая долговая нагрузка - до 50%.
В свете ужесточения требований со стороны регулятора, банки в этом году особое внимание уделяют показателю долговой нагрузки будущих заемщиков. Например, если до 70–80% доходов будет направлено на обслуживание кредита, теперь становится сложнее получить одобрение. В таких случаях придется либо сократить запрашиваемую сумму кредита, либо привлечь созаемщика.Перед подачей заявки на ипотеку эксперты рекомендуют оценить, какая доля доходов будет направлена на обслуживание ипотеки. Это можно сделать с помощью ипотечных калькуляторов, которые рассчитывают ежемесячные платежи и необходимый доход в зависимости от цены жилья, первоначального взноса, ставки и срока кредита. Директор по маркетингу НБКИ, Алексей Волков, отмечает, что комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3.
НБКИ даже разработал показатель, который определяет рекомендуемый семейный доход для оплаты ипотеки. Он фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей к ежемесячным денежным поступлениям. Например, в начале 2024 года этот показатель составил 101,6 тысячи рублей.
Для большинства банков в этом году оптимальный уровень долговой нагрузки по всем обязательствам с учетом платежа по ипотеке не должен превышать 50% от подтвержденного дохода. По словам исполнительного директора федеральной компании "Этажи", банки теперь более строго учитывают все виды финансовых обязательств, такие как поручительства, рассрочки и кредитные карты. Поэтому рекомендуется перед подачей заявки внимательно изучить свою кредитную историю и правильно оценить свой кредитный потенциал с учетом всех финансовых обязательств.
Еще одним ключевым аспектом является первоначальный взнос. Если ранее возможно было получить ипотеку с небольшим первым взносом, например, от 15% до 20% от стоимости жилья или даже меньше, то в текущем году вероятность успеха с таким взносом снизилась. Важно отметить, что размер первоначального взноса рассматривается с учетом платежно-долговой нагрузки (ПДН). Алексей Волков отмечает, что чем больше первоначальный взнос, тем выше шансы на получение кредита. Однако необходимо учитывать, что и размер первоначального взноса, и ПДН влияют на коэффициент риска, который определяет резервы банка на возможные потери по кредитам.
Например, чтобы избежать дополнительных затрат на резервы по кредиту на жилье в новостройке, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%, а ПДН - не более 70%. На вторичном рынке дополнительные резервы не начисляются, если первоначальный взнос составляет 30%, а ПДН - до 50%, как приводит примеры директор по маркетингу НБКИ.
"Оптимальный размер первоначального взноса зависит от различных факторов, включая платежно-долговую нагрузку будущего заемщика. В настоящее время банки более склонны к одобрению ипотеки при первоначальном взносе от 30% и выше", - добавляет исполнительный директор федеральной компании "Этажи".
Поэтому эксперты рекомендуют попытаться увеличить размер первоначального взноса или уменьшить сумму кредита, иначе риск отказа может быть высок.
Кредитная история
Как и ранее, важным аспектом остается состояние кредитной истории, и эксперты рекомендуют провести ее анализ перед подачей заявки на ипотеку. Это можно сделать бесплатно в бюро кредитных историй. Если вы имеете просроченные платежи, важно их погасить. Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet отмечает, что чем меньше у вас непогашенных кредитов, тем лучше, и наличие хорошей кредитной истории будет значительным преимуществом.Оценить свои шансы на получение ипотеки поможет персональный кредитный рейтинг (ПКР), который, по словам Алексея Волкова, представляет собой своего рода "зеркало" банка. "Чем выше ваш ПКР, тем выше вероятность получить кредит и более выгодные условия. Очевидно, что заемщики с низким кредитным рейтингом имеют меньше шансов на одобрение ипотеки", - указывает эксперт.
Какие еще действия можно предпринять для получения ипотечного кредита?
Чтобы снизить платежно-долговую нагрузку и увеличить вероятность получения ипотечного кредита, можно закрыть лишние кредитные карты и уменьшить их лимиты. Полина Тризонова, руководитель пресс-службы Сбербанка, объясняет, что открытые кредитные карты учитываются при расчете платежно-долговой нагрузки, даже если клиенты не пользуются ими или забыли о их существовании. Это может привести к увеличению долговой нагрузки.Также можно привлечь созаемщика с достаточным доходом и низкой платежно-долговой нагрузкой. Полина Тризонова поясняет, что в этом случае клиент и созаемщик берут кредит на обоих, и при расчете платежно-долговой нагрузки будет учитываться заработок и клиента, и созаемщика, что увеличит общий суммарный ежемесячный доход.