Как оформить право собственности на дом и земельный участок.

В России права на недвижимость подлежат государственной регистрации: только после этого можно распоряжаться имуществом и совершать с ним сделки. Более того, если дом и участок не будут должным образом оформлены, существует риск получения штрафа.

Зачем нужно оформление права собственности на дом

Регистрация права собственности на дом необходима, чтобы соответствовать закону. Если дом не зарегистрирован в ЕГРН, юридически его не существует, и с ним нельзя совершать сделки — продать, подарить, сдать в аренду или завещать его невозможно.

Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предназначены для строительства частных домов. Если такой участок не используется по назначению, собственник платит повышенный налог. Регистрация дома в собственность обеспечивает юридическую защиту прав, предоставляемую государством.


Владелец зарегистрированного дома может получить имущественный налоговый вычет, льготу на оплату коммунальных услуг, легально сдавать дом в аренду, закладывать его по кредиту, страховать и участвовать в инфраструктурных программах, таких как газификация.

Хотя закон не запрещает жить в незарегистрированном доме, Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков сообщать о владении недвижимостью. Если налоговые органы обнаружат незарегистрированную собственность, владельца оштрафуют на 20% от неуплаченных налогов за три года. Также придется уплатить налоги за этот период. Чтобы избежать штрафов, необходимо зарегистрировать дом в собственность, даже если он существует давно и на участке уже вырос сад.

Что нужно знать о «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» — это народное название федерального закона, принятого в 2006 году, который упростил порядок регистрации собственности на дома, построенные в садовых товариществах, то есть на дачах.

Дачную амнистию регулярно продлевают, и текущий срок действия продлен до 2031 года, согласно указу президента Владимира Путина, подписанному в конце 2021 года.

Три года назад действие дачной амнистии было расширено: теперь она охватывает не только дачные постройки, но и частные дома на участках ИЖС.

«Дачная амнистия» позволяет регистрировать дома без необходимости отправки дополнительных уведомлений в муниципалитет. Чтобы зарегистрировать жилой дом в собственность по упрощенной процедуре, необходимы документы, подтверждающие право владения земельным участком, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.

Оформление дома в собственность: инструкция

Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом является вызов кадастрового инженера. Он проведёт межевание участка, если это еще не сделано, и подготовит технический план строения.

Работа инженера оплачивается собственником. Стоимость зависит от местоположения дома, сроков выполнения работы и объема необходимых работ, и может превышать 10 тысяч рублей. Сэкономить можно только выбрав инженера с более низкой ценой, самостоятельно подготовить технический план невозможно.

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, технический план должны составлять лицензированные специалисты, состоящие в саморегулируемых организациях. Список таких специалистов можно найти в базе Росреестра.

Требования к дому и участку

Важно, чтобы дом соответствовал требованиям Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять технический план. Если дом построен в соответствии с регламентом, такой проблемы не возникнет. Проект строительства утверждается в администрации, которая определяет его соответствие установленным нормам.

Ранее требовалось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. Сейчас достаточно уведомить администрацию о начале строительных работ на участке. Обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Уведомление отправляют почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ, указывая имя застройщика, сведения о земельном участке и прикладывая проект или схему будущего дома.

«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Однако это не означает, что собственность обязательно будет зарегистрирована. Например, частные жилые дома (построенные на земле под ИЖС) должны находиться на расстоянии не менее трех метров от границы участка.

Иногда временный домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Если дом не соответствует требованию об удаленности от границы участка, зарегистрировать его не получится.

Где строить нельзя

Дом не удастся зарегистрировать, если он находится на земле, не предназначенной для строительства. Не все участки подходят для этой цели, поэтому перед началом строительства нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления прописки), подойдут виды разрешенного использования, такие как ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Категории земель, на которых строить нельзя:

 - земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения

Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования, которые могут включать один основной и несколько дополнительных.

С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка. На одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования можно узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.

Как изменить вид разрешенного использования участка

Если выяснится, что строительство на участке было запрещено, а дом уже построен, можно попробовать изменить вид разрешенного использования земли. Для этого необходимо подать заявление на имя главы администрации района, где находится участок.

В заявлении следует убедительно изложить причину изменения целевого использования участка, привести аргументы и доказательства повышения эффективности его использования.

Порядок действий:

1. Собственник земли собирает документы и подает их в уполномоченный орган власти или профильную комиссию, созданную для изменения разрешенного использования участка. Список необходимых документов лучше уточнить в этих органах. В Москве это Департамент городского имущества, в Московской области — Министерство имущественных отношений.

2. Обычно требуются:

   - паспорт
   - документы на участок
   - согласие других собственников (если есть)
   - документы на объекты на участке

3. Администрация населенного пункта проведет общественные слушания по внесению изменений в разрешенное использование и примет решение о целесообразности удовлетворения заявления. Затем оно будет передано в комиссию или уполномоченный орган, который примет окончательное решение и уведомит заявителя.

Ограничения на изменение вида разрешенного использования:

- Земельный участок находится в аренде и предоставлен для конкретных целей
- Участок продан на торгах

Если участок используется не по назначению, невозможно будет оформить собственность на дом и придется заплатить штраф. Его размер составит от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (не менее 10 тыс. рублей) или от 10 до 20 тыс. рублей (если кадастровая стоимость не определена).

Легализация постройки через суд

Для легализации постройки можно обратиться в суд. Для этого нужно получить отказ в регистрации права собственности, приложить его к исковому заявлению вместе с квитанцией об оплате госпошлины (размер пошлины определяется на основании стоимости постройки).

Суд проведет проверку на соответствие здания градостроительным нормам, уточнит правильность границ и соблюдение интересов соседей, а также выяснит, есть ли претензии к объекту у родственников. По завершении всех процедур суд может выдать разрешение на признание права на постройку. Однако успех разбирательства не гарантирован.

Судебное разбирательство

Судебное разбирательство требует значительных временных и финансовых затрат: понадобятся услуги оценщика для расчета стоимости дома и определения размера пошлины, а также составления необходимого заключения. Возможно, потребуется помощь юриста. Если удастся выиграть дело, с решением суда нужно обратиться в Росреестр и оформить право собственности по стандартной процедуре.

Как выглядит техплан и когда его делать

Технический план может понадобиться, когда дом уже построен, например, для регистрации права по дачной амнистии. Однако его можно подготовить и на этапе строительства.

Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.

В принципе, кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. Росреестр зарегистрирует права собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним всё равно нужно будет оформить права.

Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.

Техническая часть включает:

- чертежи
- планы дома
- схема геодезических построений
- технические описания

Документы владельца:

- выписка ЕГРН о земельном участке
- уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений
- заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия
- постановление о присвоении адреса участку

После подготовки технического плана нужно подать заявление через МФЦ для присвоения дому почтового адреса. Без точного адреса в доме нельзя будет оформить прописку, и есть риск получить отказ в подключении электричества и других коммунальных услуг.

Присвоение адреса

Адрес могут присваивать органы местного самоуправления или региональные власти, в зависимости от региона. После принятия положительного решения информация о вновь присвоенных адресах направляется в Федеральную информационную адресную систему.

К заявлению о присвоении адреса нужно приложить:
- выписку из ЕГРН
- копию паспорта
- доверенность (если обращается представитель)

Список документов для оформления дома в собственность

Следующий этап — подготовка необходимых документов для регистрации права собственности в Росреестре. Вот список документов, который потребуется предоставить:

- Заявление по установленной форме. Если вы подаете документы через МФЦ, сотрудники центра помогут вам заполнить заявление. При использовании портала «Госуслуги» форма будет доступна на экране и заполняется в процессе подачи документов.



--
  
- Паспорт собственника.
  
- Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок.
  
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма пошлины составляет 350 рублей. Оплата производится до подачи документов.

Этот список документов является обязательным для успешного завершения процедуры регистрации права собственности в Росреестре.

Кадастровый учет

В процессе оформления права собственности может возникнуть необходимость внести данные о доме в государственный кадастровый учет. Есть несколько оснований, по которым требуется отдельно провести кадастровую постановку объекта:

1. Значительные изменения характеристик здания, такие как добавление второго этажа, пристройка дополнительной комнаты или веранды.
2. Снесение объекта на участке, права на который ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Обычно кадастровая постановка проводится параллельно с регистрацией права собственности и через один орган власти. Для проведения кадастрового учета потребуются следующие документы:

- Кадастровые паспорта на дом и земельный участок.
- Технический план дома.
- Декларация на все строения на участке, за исключением самого дома.
- Документы, подтверждающие согласование строительства.

Эта процедура для заявителя является бесплатной. С 2017 года бумажные документы о постановке на кадастровый учет не выдаются, вместо них высылается выписка из ЕГРН по электронной почте, заверенная квалифицированной электронной подписью. Если требуется бумажная версия, её можно получить в МФЦ.


Сроки регистрации

Закон устанавливает срок в 10 рабочих дней на постановку дома на кадастровый учет и оформление права собственности в Росреестре. Однако возможны случаи, когда регистрация приостанавливается из-за замечаний регистратора.

Чтобы завершить процесс, могут потребоваться дополнительные документы, такие как уведомление об окончании строительства или изменения в техническом плане. Владельцу предоставляется три месяца на внесение необходимых изменений. Если это не будет сделано в установленный срок, считается, что заявитель отказался от регистрации, и необходимо будет подавать все документы заново.

Процесс оформления в собственность дома в ипотеке

Банки предоставляют ипотечные кредиты не только для приобретения квартир в уже построенных домах, но и для индивидуального жилищного строительства, включая специальные программы, например, с субсидированной ставкой.

Основное различие между кредитами на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) и кредитами на готовое жилье заключается в их стоимости. Кредиты на строительство могут быть на 1,5–2 процентных пункта дороже, что значительно влияет на ежемесячные выплаты.

Банки считают строительство ИЖС более рискованным вложением. В случае недостроенного дома, находящегося в залоге, банку будет сложно его реализовать. Банк не занимается достройкой объектов, и потому такие объекты могут остаться незавершенными долгое время. Готовые частные дома также могут продаваться не так легко из-за их индивидуальности и специфики строительства.

Как только дом построен или приобретён с помощью ипотечного кредита, процесс оформления собственности на него идентичен тому, как это делается для объектов, построенных на собственные средства.

Одно из ключевых отличий — земельный участок под домом должен быть оформлен в собственность. До полной выплаты кредита на земельном участке будет запись об обременении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Оформление в собственность участка

Согласно Земельному кодексу, дом и участок, на котором он находится, являются неделимыми. Это означает, что продажа одного без другого невозможна, если оба находятся в собственности. В случае если земля не оформлена в собственность, продажа дома возможна, но скорее всего с дисконтом. Новый собственник должен будет решить вопрос об оформлении земли в собственность.

Основные случаи, когда требуется оформление собственности на землю, включают покупку участка, наследование, дарение, приватизацию или обмен.

Процесс регистрации права собственности на земельный участок: пошаговое руководство

Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, следует выполнить следующие шаги:

1. Сбор необходимых документов

   Необходимо собрать следующие документы:
   - Паспорт собственника
   - Правоустанавливающие документы на земельный участок
   - Заявление о регистрации права собственности на землю
   - Квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей

   При необходимости потребуется также технический план земельного участка, который подготовит кадастровый инженер.

2. Обращение в Росреестр

   После сбора всех необходимых документов следует обратиться в орган Росреестра по месту нахождения земельного участка.

3. Регистрация права собственности

   После подачи документов в Росреестр их рассмотрение занимает около 9 рабочих дней. Подтверждение права собственности будет осуществлено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Особенности регистрации по "дачной амнистии"

Если участок приобретён до 30 октября 2001 года и имеются определённые проблемы с документами, можно воспользоваться упрощённым порядком регистрации по "дачной амнистии". В этом случае требуется предоставить любые доступные документы, подтверждающие законное владение участком.

Если документы утеряны или отсутствуют, можно обратиться в суд для подтверждения права собственности через судебное разбирательство. После получения судебного решения можно начинать процесс регистрации земельного участка в Росреестре.