В этой статье мы объясним, как определить владельца заброшенной недвижимости и какие существуют методы оформления такой собственности.
Что такое заброшенный дом и где его найти
В некоторых садовых некоммерческих товариществах (СНТ) до половины участков могут быть неиспользуемыми. Наибольшее количество заброшенных домов находится в сельской местности и малонаселённых городах на окраинах.Причины, по которым собственники не пользуются своим имуществом, могут быть различными. Иногда владельцы, переехав на новое место жительства, не смогли продать дом или участок и просто оставили их. В других случаях собственник может умереть, не оставив наследников, или же родственники не захотели вступать в наследство. В таких ситуациях недвижимость может быть признана бесхозной. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ, бесхозной (бесхозяйной) считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или хозяин от неё отказался.
Как недвижимость получает статус бесхозяйной
В июне 2021 года вступили в силу изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающие порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Местные органы самоуправления обязаны заниматься поиском собственников домов, квартир и участков, включая дачные, информация о которых отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).Если муниципалитет не может найти собственника заброшенного дома или гаража, он обращается в Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. Дом или гараж будут оставаться в этом статусе в течение года. По истечении этого срока муниципалитет вправе обратиться в суд с просьбой признать объект муниципальной собственностью.
После признания судом муниципалитета новым собственником, местная администрация сможет выставить эту недвижимость на торги. Граждане получат возможность приобрести её у муниципалитета по более выгодной цене, чем рыночная.
Важно отметить, что земельные участки также могут быть признаны бесхозяйными, но только если владелец официально отказался от своих прав на них. Как найти хозяина заброшенного участка?
Что говорится в законодательстве о заброшенных участках
Законодательство предусматривает случаи, когда муниципалитет может изъять земельный участок у недобросовестного собственника. Это возможно, если земля, предназначенная для жилищного или иного строительства, садоводства или огородничества, не использовалась по назначению в течение трех лет. Однако изъятие участка может быть произведено принудительно только по решению суда и в случае, если владелец отказался устранить нарушение.Если участок всё-таки был изъят, он становится частью муниципальной собственности с возможностью последующей продажи через аукцион. В судебной практике чаще изымаются сельскохозяйственные участки, чем те, которые предназначены для личного строительства и землепользования.
Способы поиска хозяина заброшенной недвижимости
До 1 марта 2023 года, если участок был поставлен на кадастровый учет, проще всего было найти его на публичной кадастровой карте и по кадастровому номеру узнать данные хозяина заброшенного участка в СНТ или деревне с помощью выписки из ЕГРН. Однако теперь получить сведения о собственнике можно только с его согласия. Росреестр больше не указывает фамилию, имя и отчество владельцев недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек, что усложняет процесс выявления собственника.Как же найти хозяина заброшенного дома в таких условиях? К счастью, есть исключения. Например, запрашивать сведения о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели.
Что делать, если вы не относитесь к этим категориям? Если нужно найти хозяина заброшенного участка в деревне, можно поискать данные в архивах местной администрации — там точно должны быть какие-то сведения. Но это только половина дела. Даже если данные собственника найдены, его еще нужно лично отыскать и договориться о продаже.
Если необходимо найти собственника заброшенного участка в СНТ, рекомендуется обратиться к председателю садового товарищества. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его владельцем. Если удастся связаться с владельцем, можно просто попробовать договориться о выкупе территории.
То же самое касается ситуаций, когда участок достался наследникам, но они им не пользуются. В таких случаях собственники могут добровольно отказаться от надела или, что более вероятно, продать его. Для отказа владельцу достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, и землю можно будет выкупить у местной администрации.
Если владелец сменил фамилию или уехал из страны, узнать, кто хозяин заброшенного дома, кажется почти нереально. Но можно подойти к этой недвижимости с другой стороны, а именно через признание её бесхозяйной с помощью местной администрации.
Если муниципалитет еще не занимался этим вопросом, заинтересованное лицо может письменно обратиться к ним с просьбой найти собственников недвижимости или принять её на учет как бесхозяйную, чтобы в дальнейшем продать на торгах новым владельцам.
Если узнать хозяина заброшенного участка нет возможности, существуют другие способы расширить свой надел.
Как оформить заброшенную недвижимость на себя
Есть три способа оформить бесхозное имущество в собственность:1. Самостоятельно найти собственника заброшенного земельного участка или дома.
2. Приобрести имущество у муниципалитета.
3. Владеть недвижимостью более 15 лет и оформить её по приобретательной давности.
В последнем случае главное — владеть недвижимостью открыто, добросовестно и в течение 15 лет. После этого появляется возможность оформить её в собственность по приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Например, человек может начать пользоваться заброшенным домом в своих интересах и через 15 лет попытаться признать своё право собственности на него. Для этого необходимо подать в суд заявление с доказательствами, что гражданин использовал этот дом. При положительном решении можно обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Ранее судебная практика считала, что приобретательная давность применима только к бесхозному имуществу, когда найти хозяина невозможно. Сейчас суды всё чаще исходят из принципа, что наличие собственника не является препятствием для переоформления прав в пользу другого лица. Это возможно, если собственник долгое время не проживает в квартире или доме и не платит за их содержание.
Для нового владельца важно соблюсти три условия:
1. Открытое владение: владение имуществом должно быть явным, не скрываемым от других.
2. Добросовестное владение: владение должно быть честным, без нарушения закона.
3. Длительное владение: необходимо владеть имуществом в течение не менее 15 лет.
Соблюдение этих условий увеличивает шансы на успешное оформление недвижимости в собственность.
Пользоваться открыто
Разберём пример. Виктор П. купил земельный участок в СНТ и построил там дом. Соседний участок был заброшен, собственники не появлялись и не платили взносы, положенные членам садового товарищества. Виктор пытался найти хозяина заброшенного участка и договориться о покупке, но даже после получения имени владельца ему не удалось добиться результата. Постепенно Виктор начал ухаживать за соседским участком, огородил его забором и поставил гараж, то есть владел участком открыто и ни от кого это не скрывал.
Пользоваться добросовестно
Это один из наиболее субъективных и спорных критериев признания собственности. В судебной практике этот вопрос решается индивидуально, поскольку разные законы трактуют понятие добросовестного пользования по-разному.
Например, известен случай, когда мужчина купил гараж с участком, но договор не был оформлен, а сделку подтверждала только расписка о передаче денег. Регистрации прав собственности не было. Владимир К. подавал иски в несколько инстанций, дойдя до Конституционного суда. Ему вменяли, что он не проявил инициативы в правильном оформлении собственности.
Конституционный суд указал, что добросовестность можно признать даже в случаях, когда владелец понимает, что у него нет юридических оснований для приобретения права собственности. Исключение составляют случаи, когда были нарушены нормы уголовного права. Такое владение не может привести к возникновению права собственности.
Пользоваться непрерывно
Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение 15 лет. Переход владения таким имуществом по наследству не прерывает этот срок. Например, если отец сажал картошку на заброшенном соседском участке в деревне, а теперь это продолжают делать его дети, то 15 лет считаются с того времени, когда участок начал осваивать родитель.
Получить право собственности по принципу приобретательной давности можно только через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление. Если суд примет решение в пользу истца, останется только зарегистрировать недвижимость на себя в Росреестре и распоряжаться ею по своему усмотрению. Ранее Домклик публиковал инструкцию о том, как зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок.
