Не все земельные участки можно использовать для личных нужд, таких как строительство жилого дома. Рассмотрим, какие существуют категории и виды разрешенного использования земли, и что важно учесть при планировании строительства дома на своем участке.
Категория участка и вид разрешенного использования: в чем разница
Прежде всего, важно понимать, что категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ) — это два разных понятия. Категория земли охватывает общие характеристики территории и правовой режим её использования. В Земельном кодексе предусмотрено семь категорий земель, каждая из которых имеет свое целевое назначение.Виды разрешенного использования (ВРИ) уточняют, как именно можно использовать участок в рамках его категории. ВРИ определяет конкретные способы использования земли, допуская определенные виды деятельности.
Как узнать ВРИ участка
Категорию и вид разрешенного использования земельного участка можно найти в документах на землю, например, в выписке из ЕГРН.Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Этот сервис бесплатный, и для получения информации нужно знать кадастровый номер интересующего участка.
На какой земле можно построить частный дом?
Индивидуальное строительство может быть осуществлено только на землях следующих категорий:- земли населённых пунктов;
- сельскохозяйственные земли.
Земли населённых пунктов (поселений) — это территории, находящиеся внутри границ населённых пунктов и предназначенные для их застройки и развития. Они подходят для строительства жилых домов различной этажности (индивидуальные и многоквартирные дома), дачных и садовых домиков, а также ведения подсобного хозяйства. В состав населённых пунктов входят общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель других категорий.
Земли сельскохозяйственного назначения — это территории за пределами населённых пунктов, используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сюда также входят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки продукции, защитные насаждения вокруг полей и т.д. Эти земли включают сельскохозяйственные угодья, участки для садоводства и огородничества, а также земли для сельскохозяйственного производства.
Строительство на землях этих категорий возможно в соответствии с градостроительными регламентами и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешённого использования земли. Например, на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, нельзя построить многоэтажное здание, и наоборот.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка (ВРИ) определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха или для круглогодичного проживания.Все ВРИ объединены в классификаторе, который ведет Росреестр. В настоящее время этот классификатор содержит 158 видов, условно разделённых на 5 основных групп:
1. Ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство.
2. Жилая застройка и объекты коммунального хозяйства.
3. Медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры.
4. Зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка).
5. Лесные массивы, водоемы и другие природные объекты.
Из всех этих видов только 6 подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них позволяют строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества, без права возведения капитальных объектов, кроме теплиц или сараев.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС: особенности и преимущества
Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) всегда находятся в черте населённых пунктов. Участок считается предназначенным для ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указаны следующие варианты:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома;
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
- земли жилой застройки (для жилищных нужд);
- для частного домовладения;
- малоэтажная жилая застройка;
- для иных видов жилой застройки.
Такой участок предназначен для строительства дома, который должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
- Собственный почтовый адрес: У построенного дома будет свой адрес, что позволяет оформить постоянную регистрацию.
- Инфраструктура: Земли ИЖС обеспечены инфраструктурой и инженерно-техническим обеспечением, за создание которых отвечает администрация населённого пункта.
- Ипотека: Легкий доступ к ипотечным программам, включая те, которые поддерживаются государством, что позволяет получить ипотеку по низким ставкам.
- Господдержка: Возможность использовать другие меры государственной поддержки, такие как материнский капитал и иные льготы.
Минусы
- Цена: Участки ИЖС, как правило, стоят недёшево.
- Высокие налоги: Кадастровая стоимость участков под ИЖС выше, что приводит к увеличению налоговой базы.
- Целевое использование: Строительство дома должно начаться не позднее, чем через 3 года после покупки земли, иначе существует риск безвозмездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ): особенности и различияЭто вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённых пунктов и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных вида разрешённого использования (ВРИ), два разных типа ЛПХ.
ЛПХ в границах населённых пунктов называются приусадебными участками. На таких участках можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные постройки.
ЛПХ за пределами населённых пунктов называются полевыми участками. Здесь строительство капитальных объектов запрещено, за исключением вспомогательных сооружений.
Если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» или «ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
- Все возможности, доступные для ИЖС, применимы и к приусадебным участкам, но не путайте их с полевыми участками.
- В некоторых случаях приусадебный участок можно перевести в категорию ИЖС, что увеличивает его стоимость.
Минусы
- На полевых участках строительство капитальных объектов запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы, вплоть до сноса самовольной постройки.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Дачные некоммерческие партнерства (ДНП) и товарищества (ДНТ): особенности и изменения
ДНП и ДНТ объединяют несколько дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны построить хотя бы небольшой дом. Создание огорода или сада остается на усмотрение владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и за их пределами — на сельскохозяйственных землях.
Эти участки предназначены главным образом для дачного строительства, поэтому на них необходимо построить садовый дом (дачу) или жилой дом. Будет ли при этом разбит сад или огород, решает только собственник.
С 2019 года, в соответствии с изменениями в Федеральном законе № 217-ФЗ, термин "дача" и связанные с ним понятия больше не используются. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существующие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим товариществам.
Все дома на ДНП/ДНТ, зарегистрированные в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаются жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН следующие виды разрешённого использования:
- дачный земельный участок;
- для ведения дачного хозяйства;
- для дачного строительства.
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
СНТ — это объединение из нескольких участков, предназначенных в первую очередь для земледельческой деятельности, а не для отдыха, как в случае с ДНП. Все остальные виды использования здесь вторичны. На земле СНТ разрешено возводить как дома, так и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.Если СНТ находится в пределах населённого пункта, на участке можно строить как жилые, так и садовые дома. К таким постройкам применяются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства: ограничение по высоте до 20 метров и не более трёх надземных этажей.
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН следующие виды разрешённого использования:
- садовый земельный участок;
- для ведения садоводства;
- для садоводства.
Необходимо обратить внимание, что при указании в виде разрешенного использования «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур.
Плюсы
- Более низкая цена и налоги по сравнению с ИЖС.
- Плодородная земля для сельского хозяйства.
- Возможность выбора: возможность строительства дома (садового без регистрации или жилого).
Минусы
- Ограниченная площадь участков (до 15 соток).
- Необходимость оплаты подключения к коммуникациям собственником.
- Проблемы с регистрацией в таких домах из-за отсутствия адреса в населённом пункте. Для регистрации может потребоваться экспертиза дома и решение суда о пригодности к проживанию.
ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
ОНТ объединяют земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках разрешено строительство только хозяйственных построек и выращивание сельскохозяйственных культур для личных нужд. Строительство капитальных объектов на этих участках запрещено.
Плюсы
- Более низкая цена и налоги по сравнению с ИЖС.
Минусы
- Запрет на капитальное строительство.
- Использование участка только под огородничество.
- Регулярные взносы на содержание и управление товариществом.
Плюсы
- Более низкая цена и налоги по сравнению с ИЖС.
Минусы
- Запрет на капитальное строительство.
- Использование участка только под огородничество.
- Регулярные взносы на содержание и управление товариществом.
Какие три буквы выбрать зависит от следующих критериев:
- Необходимость конкретных построек
- Потребность в доме для постоянного проживания или регистрации
- Возможность использования садового дома для временного проживания
- Финансовые возможности
- Потребность в получении ипотеки
Любой из упомянутых участков можно приобрести в кредит от Сбербанка в рамках программы "Загородная недвижимость". Также данная ипотечная программа позволяет осуществлять строительство садового дома как на приобретаемой земле, так и на собственном участке.
Для строительства жилого дома, включая возможность приобретения земли под строительство или использование собственного участка, предлагается базовая программа "Строительство жилого дома" от Сбербанка, а также другие программы с государственной поддержкой.
Важно помнить, что статус здания ("жилой дом" или "садовый дом") имеет значительное значение. Даже если физический объект соответствует требованиям для постоянного проживания, но в кадастре установлен статус "садового дома", регистрация постоянного проживания в таком объекте невозможна. Кроме того, для таких объектов закрыты государственные меры поддержки, такие как материнский капитал или льготная ипотека.
Для уверенности в том, что на выбранном участке можно строить жилой дом и что данный объект будет зарегистрирован как жилое помещение, рекомендуется получить уведомление о соответствии параметров строительства требованиям.
Как изменить вид разрешённого использования (ВРИ)?
Шаг 1: Узнайте, какие ВРИ возможны для вашего участкаКак это сделать:
1. Уточните, приняты ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в населенном пункте, где расположен участок. Это можно найти онлайн на сайте местной администрации или через ФГИС ТП.
2. Если ПЗЗ есть, запросите выписку из них, включая градостроительный регламент и карты территориального зонирования. Эти документы могут быть размещены на сайте местной администрации.
3. Посмотрите доступные ВРИ для территориальной зоны, к которой относится ваш участок: основные или условно-разрешённые.
Шаг 2: Изменение ВРИ на основной
Если необходимый ВРИ относится к числу основных, подайте заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр для изменения ВРИ участка. Это можно сделать:
- Лично, подав документы в МФЦ.
- Электронно, через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг.
- Отправив документы в Росреестр по почте.
Шаг 3: Изменение ВРИ на условно-разрешённый
Если необходимый ВРИ относится к числу условно-разрешённых, потребуется разрешение на установление такого ВРИ для участка. Порядок действий следующий:
1. Направьте заявление и необходимый пакет документов в уполномоченный орган власти. Перечень документов лучше уточнить в органах (например, в Московской области это Министерство имущественных отношений).
2. Дождитесь результатов публичных слушаний.
3. При положительном решении передайте его в Росреестр.
В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?
Изменение вида разрешённого использования участка невозможно в следующих ситуациях:- Участок реализован на торгах (это касается аренды участков, находящихся в государственной собственности).
- Земля предоставлена в аренду под конкретное целевое использование.
- В ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют вести деятельность согласно данному ВРИ.
- Земельный участок находится на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются.
- Земля в государственной собственности предоставлена в аренду без проведения торгов для производства продукции по программе импортозамещения.
