Делимся с вами ключевыми моментами при выборе участка для строительства дома и способами предотвращения мошенничества в этом процессе.
1.Проверьте, для каких целей может быть использован участок.
При приобретении земельного участка для строительства дома первостепенное значение имеет вид разрешенного использования этой земли. Строительство разрешено на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (дачный участок) или для садоводства. Если предусмотрен другой вид использования, необходимо учесть, что его изменение возможно только при соблюдении Правил землепользования и застройки.
Также важно обратить внимание на категорию земли. Ранее строительство на землях сельскохозяйственного назначения было запрещено. Теперь же на таких участках могут быть созданы садовые земельные участки с возможностью строительства жилых домов. Однако после выделения доли в садовом некоммерческом товариществе, образованном на сельскохозяйственных участках, необходимо будет изменить назначение земли. Кроме того, при планировании строительства жилья для постоянного проживания лучше избегать приобретения участков в садоводческих товариществах, так как это может повлечь за собой сложности с регистрацией, отмечает юрист адвокатского бюро "Сфера защиты" Андрей Лямзин.
Согласно действующему законодательству, строительство жилых домов на землях лесного фонда запрещено. По мнению юриста, если приобрести участок ошибочно и построить на нем дом, он может быть снесен судебным порядком. Поэтому при выборе участка важно, чтобы собственник предоставил покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указаны категория и вид разрешенного использования земли.2.Проверьте наличие ограничений и обременений
Необходимо установить, наложены ли какие-либо обременения на выбранный вами земельный участок. Основные ограничения и обременения прав на землю могут включать в себя аренду, ипотеку, арест и сервитут.В настоящее время проверить наличие подобных ограничений и обременений может любое заинтересованное лицо, включая самого покупателя или его агента, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости, как отмечает юрист из "Сферы защиты". По его словам, информацию из ЕГРН можно получить двумя способами — через портал "Госуслуги" или обратившись в МФЦ.
Однако, начиная с 1 марта 2023 года, Росреестр перестанет публиковать сведения о собственниках в выписке из ЕГРН, если запрос на нее был подан третьими лицами.
"Выписка из ЕГРН является одним из ключевых документов, поскольку наличие ограничений может стать препятствием для приобретения участка, ограничить его использование и создать серьезные проблемы при последующей перепродаже", — подчеркивает Лямзин.
Помимо тщательной проверки выписки из ЕГРН, при заключении сделки следует добавить в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или ограничений, рекомендует адвокат Юлия Кремер. Это позволит привлечь внимание продавца к данной проблеме, и в случае ее нарушения вы сможете требовать компенсацию убытков.
3.Продумайте цель строительства дома для выбора местоположения
Очень важно определить, с какой целью вы строите дом, чтобы правильно выбрать его расположение. Планируете ли вы проживать в доме постоянно круглый год или же использовать его как дачу на время отдыха.
Если ваш выбор пал на постоянное проживание, первым шагом будет определение удаленности от крупных населенных пунктов или даже от Москвы. Генеральный директор компании "Новая Земля" Игорь Капустин советует ориентироваться на расстояние от 15 до 30 км от МКАД, особенно если вы работаете в столице и часто там бываете. Также важно, чтобы крупный населенный пункт находился в пределах 3-7 км от вашего будущего дома, чтобы иметь доступ ко всей необходимой инфраструктуре: магазины, аптеки, больницы, школы и так далее.
Если же вам нужна дача, то выбор удаленности зависит уже от ваших предпочтений, как отмечает Капустин. Рекомендуемое время в пути до дачи не должно превышать одного часа, даже при наличии пробок. Также для комфортного загородного отдыха желательно, чтобы рядом находились крупные водоемы для купания в летний период.
4.Изучите рельеф, ландшафт и границы участка
При выборе земельного участка необходимо уделить внимание ландшафту и рельефу. Начальник отдела Управления загородной недвижимости риелторской компании "Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова подчеркивает, что местность не должна быть заболоченной, чтобы избежать проседания построек. Важно тщательно осмотреть участок на предмет наличия старых фундаментов, мусора или риска подтопления во время весеннего половодья, особенно если рядом расположена большая река.
Также важно обращать внимание на форму и рельеф участка. Рекомендуется выбирать участки с правильной прямоугольной формой, без значительных изгибов и с ровным рельефом. Неравномерность высот может стать серьезной проблемой при строительстве дома.
Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии споров по поводу границ участка. Юрист Андрей Еремин подчеркивает, что ошибки при межевании или кадастровом учете могут привести к наложению участков или пересечению границ смежных участков. Это может стать причиной серьезных конфликтов между собственниками и даже привести к судебным процессам. Поэтому важно провести землеустроительную экспертизу с натурным обследованием для предотвращения подобных проблем и обеспечения устойчивости прав собственности на участок.
5.Узнайте, какие коммуникации есть на участке и какие можно подвести
Для полноценного использования дома необходимо наличие нескольких коммуникаций, отмечает Ольга Магилина. Как минимум, это снабжение водой и электроэнергией, а также наличие канализации. В идеале также следует обеспечить подведение газа.
Магилина подчеркивает, что подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации является сложным, трудоемким и затратным процессом. Поэтому предпочтительнее выбирать участки, на которых эти коммуникации уже присутствуют.
Особенно важно наличие электроснабжения на участке, а при планировании строительства большого дома (более 150 квадратных метров) необходимо также обеспечить подведение газа. В случае небольших домов можно рассмотреть альтернативные источники тепла, такие как газгольдеры или другие системы отопления.
Что касается водоснабжения и канализации, в большинстве случаев это решается через бурение скважины и установку септика. Для дачного участка же хотя бы наличие возможности подключения к электросети является обязательным, а установку септика и скважины можно выполнить самостоятельно.
