Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют свои намерения заключить основной договор в будущем. Если одна из сторон уклоняется от выполнения этого соглашения, другая сторона имеет право принудить к подписанию договора через суд.
Отличия от основного договора купли-продажи
Предварительный договор содержит лишь намерения сторон, в то время как основной договор купли-продажи включает обязательные для выполнения условия. Подписывая предварительный договор, покупатель еще не становится собственником недвижимости, а продавец не получает оплату. По сути, это «резервирование» прав.
Контрагенты могут по взаимному согласию внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без каких-либо последствий. Нотариальное удостоверение для предварительного договора не требуется.
Обладает ли ПДКП юридической силой
Предварительный договор купли-продажи может быть составлен любыми заинтересованными сторонами: покупателем, продавцом, нотариусом или юристом. Его не требуется регистрировать в Росреестре или нотариально заверять. Для придания юридической силы, преддоговор должен быть оформлен письменно в соответствии со статьей 429 ГК РФ и в той же форме, что и основной договор. В предварительном договоре необходимо указать объект соглашения (недвижимость), но цена может быть не прописана.
Рассмотрим ключевые особенности и различия между предварительным договором и основным договором купли-продажи:
Обязательно ли заключать ПДКП
В большинстве случаев предварительные договоры заключаются по желанию сторон. Это связано с высокими ценами на недвижимость, что делает невозможным немедленную оплату полной суммы. Однако при сделках с ипотекой и участием недвижимости несовершеннолетних предварительный договор обязателен.
Виды предварительного договора купли-продажи
Форма и содержание предварительного договора зависят от конкретной ситуации и объекта недвижимости.
При покупке квартиры от застройщика - Предварительный договор с застройщиком (юридическим лицом) заключается после сдачи дома в эксплуатацию и получения всех необходимых документов. Во время строительства можно подписывать только договор о долевом участии. Нельзя продать ещё не построенный объект по предварительному договору.
При покупке квартиры в ипотеку - При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать предварительный договор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо указать действия участников сделки на случай отказа банка.
При покупке квартиры с задатком или авансом - Участники сделки могут подписать предварительный договор с внесением задатка или аванса. Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора, и возврат задатка зависит от причины расторжения сделки. Аванс — сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора, не признаваемая задатком. Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора.
При покупке квартиры для несовершеннолетних - При продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется одобрение органов опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченных органов недействительна. Предварительные договоры в этом случае подлежат нотариальному удостоверению и предоставляются органам опеки.
Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора
Покупатель при подписании предварительного договора несет большие риски, чем продавец.
Отсутствие гарантий на приобретение имущества - Предварительный договор не гарантирует переход прав собственности, и контрагент может повысить цену или отказаться от продажи. В случае отказа продавец может отделаться штрафом и возвратом задатка.
Вероятность признания договора незаключённым - Если форма и обязательные условия предварительного договора не соблюдены, его можно оспорить в суде.
Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество - Предварительный договор не регистрируется в Росреестре, поэтому покупатель не знает, сколько еще таких договоров заключил продавец. Чтобы обезопасить себя, добавьте условие о гарантиях продавца.
Потеря аванса или задатка - Внося аванс или задаток, покупатель рискует, что недобросовестный контрагент исчезнет с деньгами. В случае намерения заключить договор купли-продажи через суд, покупателю придется предпринимать дополнительные усилия.
Приобретение имущества с обременением - Перед заключением предварительного договора закажите выписку из ЕГРН. Реестр не содержит всю информацию об обременениях, поэтому в договоре должен быть пункт об отсутствии обременений.
Срок действия предварительного договора
Срок действия предварительного договора устанавливается сторонами. Если срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного. Если сделка не совершена в течение этого времени, договор теряет юридическую силу.
Содержание договора
У договора есть два существенных условия: предмет (недвижимость) и цена. До 2015 года предварительный договор должен был полностью дублировать основной. Сейчас цена является факультативным условием, а предмет остается обязательным.
Необязательные условия предварительного договора - Расчёт и внесение задатка или аванса не являются обязательными условиями. Однако, если была заплачена существенная часть стоимости, договор могут признать основным.
Ответственность за нарушение условий ПДКП - Если сторона не выполняет свои обязательства, другой стороне необходимо обратиться в суд. Обычно решения выносятся в пользу истцов, и отказавшаяся сторона обязана выплатить штрафы, издержки и убытки.
Расторжение предварительного договора
Предварительный договор расторгается, если:
- В течение года или указанного срока основной договор не заключен.
- Заключен основной договор.
- Стороны договорились о расторжении.
- Суд признал соглашение недействительным.
Одностороннее расторжение предварительного договора невозможно, это противоречит его сути. Однако стороны могут предусмотреть условия для расторжения договора с указанием санкций.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Основные ошибки при заключении предварительного договора включают несоблюдение формы, неправильное описание предмета, непонимание различий между задатком и авансом, и неправильный расчёт стоимости. Чем больше условий указано в договоре, тем легче будет оформить основной договор купли-продажи.
Ответственность за нарушение условий ПДКП
При отказе от выполнения обязательств, обращение в суд часто приводит к принудительному исполнению договора и выплате компенсаций.
Образцы и порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы избежать споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки:
1. Проверка документов на имущество.
2. Составление предварительного договора.
3. Внесение задатка или аванса.
4. Заключение основного договора или обращение в суд.
Предварительный договор оформляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение требуется для сделок с долями и собственностью несовершеннолетних.
